4天砍价140亿 富力曝“万融富”交易内幕

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万达、融创、富力三方交易的第二天,富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露,199.06亿元收购77家万达酒店将全部以现金形式支付,并在未来两年时间里完成,收购价仅为酒店账面净值6折,低于酒店成本。

收购完成后,富力将一举成为新的全球最大高端酒店业主,其旗下原有酒店分布城市将从8个增长为75个,并计划未来对酒店拆分上市。

区别于融创之前的“承债式收购”,富力对万达酒店只采用资产收购,万达将把负债剥离。收购完成后,富力净资产将增加100多亿元,负债率将从2016年的79.9%,下降至74.9%-75%,改善富力资产负债状况。

相较于融创之前对万达酒店335.95亿元的报价,富力的“砍价”水平可谓相当高明。不但在资产包里增加了烟台一家酒店70%的权益,总价上还降了136.89亿元,单个酒店售价从4.42亿元下降至2.58亿元,单间均价从146.6万元降至85.7万元,单平方米均价从10150元/平方米降至5900元/平方米,价格几乎“对半砍”。

会议上胡杰也透露了部分交易细节,称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间,并且强调“只接受6折价格”,态度可谓强硬。并且承认收购价格的确有变化,“直到签约前最后一刻才定下”。从某种角度上来说,这也解释了昨天签约现场出现的连续反转局面。

胡杰称,此次收购总价不足200亿元,77家酒店2016年当年收入总额为53亿元,四年经营额即可覆盖收购对价,且增加现金流,如果酒店全部用于融资,已经能够融回超过收购的价格。

付款方式上一共分三次支付,其中20亿元定金于签约后三天内支付,随后80亿元手续款约在三个月内支付条件完成后支付,剩余99.06亿元将在2018年支付:“上半年富力完成400亿元收入,公司自有资金充足,两年内付款也减少资金压力”。

接手万达酒店除了价格便宜,减少酒店成本投入并可以直接运营产生收益,也是富力此次收购看重的因素。根据富力的测算,77家酒店开发需要占用15-20年时间,每年成本就省了数十亿元,还省了酒店初期推广成本。

由于这笔交易事出偶然,不在公司计划内,胡杰表示不会打乱富力之前的发展战略,未来还是以住宅为主商业为辅,适度多样化,酒店收购短时间内提升商业收入规模,不会影响住宅、旅游地产、物流地产开发情况。

以下为电话会议纪要全文:

会议信息:

一、日期:2017年7月20日星期四

二、地点:电话会议

三、主讲嘉宾:富力地产董事长秘书 胡杰

会议内容:

第一部分 介绍

  • 交易情况:199.06亿总价收购万达77间酒店权益,总共23202间房,38.65万方。其中,76家权益100%,一家70%(烟台的酒店)。交易三期付款,20亿元定金,签约后三天,首期款第一部分;随后支付80亿元手续款,在支付条件完成时完成,约三个月完成;剩余99亿零600万元,于2018年支付。
  • 背景:对酒店业发展前景看好,富力在建酒店24家,收购完成后达到100家规模,成世界高端酒店最大业主。谈判时间短,三四天完成。公司已向交易所发布正式公告。
  • 目标:收购优质酒店物业,收购成本酒店账面资产净值6折;账面净值比原本土地价值加酒店成本还低。账面净值330多亿元。每间酒店收购成本接近2.6亿元,6100元/平方米,比公司原本持有酒店成本还低。公司原本每间成本5.4亿元,9100元/平方米。以低成本收购酒店资产包,公司获利高。
  • 对公司财务数据影响:收购项目公司股权完成,有些酒店资产无法从公司剥离到母公司,会采用资产收购方式;万达将77间酒店资产土地权益剥离放入子公司,富力收购子公司;净资产增加100多亿元,富力2016资产负债率79.9%,交易完成后降为74.9%-75%;收购改善富力资产负债率水平。
  • 77间酒店2016收入53亿元,50亿元现金流。8亿多元盈利。对富力有提升。
  • 一般酒店开发需时长,此次收购减少公司开发建设成本。
  • 此次收购对价不足200亿元,以一年50亿元现金流说,酒店正常经营四年就可以回收对价;和富力其他项目现金流回正率相差无几(三年多);通俗地说富力买了只可以下蛋的母鸡。
  • 不会给公司造成额外的财务负担:上半年富力完成400亿元收入,公司自有资金很充足,可以覆盖收购,不会带来现金压力;本次收购完全资产收购,万达会把负债剥离,不会造成财务负担。
  • 75家酒店已经开业经营,对银行是优质抵押物,可成为富力优质抵押物;未来融资可以对冲掉收购价,银行以市场评估价融资,比收购的账面价值高出不少;以富力丽兹卡尔顿酒店为例,账面原值8亿元,2016年净值6.12亿元,银行按7折来融资。
  • 这个交易全部用于融资的话能融回超过此次收购的价格。
  • 这次收购想进一步拓展公司布局,数量、城市分布方面;77家酒店分布于71家城市,富力24家酒店位于8个城市。收购后富力酒店分布75个城市,富力将成为全球最大高端酒店业主。
  • 节省了公司收购、商业谈判、设计成本:按照富力经验,开发周期4-5年,高端酒店时间更长;2家在19、20年开业,剩余成本由万达负担。
  • 酒店开发基本靠开发商自有资金,开业后才能做抵押物。此次收购节省开发期间支出;如果自己开发77家酒店,需要15-20年时间。每年节省数十亿元开支。
  • 58家在2014年之前开业,进入稳定经营期,占资产包75%,节省了酒店开业初期推广成本。
  • 富力有计划在将来对酒店业务做分拆上市的运作。
  • 收购体现富力对国家经济增长的信心,富力认为拉动内需会成为未来中国经济增长动力;随着高铁、机场建设,富力对旅游和商务差旅业务看好;希望通过此次收购对酒店品牌布局进行提升

第二部分 Q&A

Q1:富力接手万达运营,费用支付怎么安排?

A1:协议约定酒店54间酒店万达管理,按照酒店管理协定,有一个上限;剩下的是第三方酒店管理公司管理的,和万达方约定继承原有管理协定约定,由原有公司继续管理;找了一家第三方公司管理的价格不高的酒店的管理费用作为支付给万达管理费用的上限。

Q2:已运营酒店净现金流情况。

A2:因为谈判只有三四天,没有详尽到这么多数据。整体数字有,单家酒店没有。

Q3:ROE低,为什么会收购?富力是否调研过,一半酒店在三四线城市,盈利如何?为什么万达要卖?

A3:酒店经营情况有调研,现在万达港股退市,但退市之前的公开数据有,富力做过分析;万达现在在发债,有说明书,富力做过研判;2014-2016年酒店入住率58-60%,相对富力的酒店入住率高,所以认可酒店情况。

不是说大多数三四线,一线二线占一半,三线八九家,四五线有七八家。四线五线位于旅游区域。无论哪线城市,位于核心区域,而且不同城市收入和成本也有差异;每间酒店价值合理,何况现在以6折收购。从ROE表面只有二点几,酒店在前三年处于拓展期,收益低。随着运营时间进一步拉长,收益率会提升。酒店前期折旧高,但除了管理费以外也没其他成本,所以后期收入基本就是利润。酒店最重要的价值是酒店本身处地段的价值。富力自己的酒店地段价值翻了7倍。假设十年后不想要酒店,拆掉后地段的价值远远高于成本,作为土地储备价值高。

第二个问题,对手消息不便评论,因为市场很多都是传闻。我想是对方业务转型的体现。

Q4(华夏基金):万达管理费总价。

A4:按比例来讲的,我谈过15家酒店的合同,一般酒店有基本管理费和奖励管理费,基本管理费不同酒店品牌收费不同,涉及商业机密;奖励管理费是在扣除掉成本开之后,做的提成。所以管理费和酒店收入相关,不是绝对数。

Q5:77家酒店银行授信方面态度。

A5:银行目前关注这些交易,没有任何负面考虑;银行授信目前1300亿元,目前没使用900多亿元;信贷一般以基本利率,开发方面。

Q6:目前酒店有没有抵质押?

A6:富力不承担负债,由万达将酒店从原公司剥离,放入新公司,我们再收购。这次收购后是不带负债的。

Q7:原来是和融创合作,现在独家收购,从76家到77家,整个谈判流程是怎样?成本为什么从300亿到200亿?

A7:从上周末到昨天,三四天左右完成;董事长在发布会上介绍了,三家老板都是创始人,对公司掌控强,所以决策快。现在三家都能接受结果,所以形成了现在两个一对一交易。收购成本和昨天没关系,我前天就知道了,收购成本确实有变化,到签约前最后一刻才定下来。谈判过程大的东西之前已经谈完了,富力只接受6折。

Q8:之后的两期由现金付还是贷款?

A8:现金付。分期付是因为跨年,使得对今年的资产负债率影响有限,利于收购方减少资金压力。

Q9:下半年土地储备还要投多少?

A9:上半年买了300万平方米,200多亿元;一大部分钱明年付,因为很多收购项目公司,周期六个月到一年。下半年没有定。

Q10:项目签约是否已经落定了?收购后整合消化问题?有没有政治因素?

A10:公告出了,肯定有达不成交易可能性,在协议中也有表达,但交易双方是友好的。举个例子,如果卖方三个月内没有把资产剥离出来,那我们会按比例扣除订金;因为卖方没有完成交易条件,要双倍赔偿;在中国做生意不考虑政治的话都不能很好发展,但过度考虑是杞人忧天。富力收购重资产表明对中国未来政治稳定及未来发展的信心。酒店除了两家在建,其他都已开业了,富力自持的也是建好后交给第三方经营管理的,富力不过度干涉,是一个平滑过渡,收购唯一涉及财务分割的问题,收购约定以交割时间为分界线,后面的收益归富力,调整期不存在。这和收购项目公司开发是不同的,这个不存在断档期。

Q11:公司业务结构发生变化,未来有什么调整?

A11:影响不大,收购不是长时间谈判,是一个短时间偶然机会,没有预判性,没有在原来考虑计划内。不是打乱公司之前的发展战略,还是以住宅为主商业为辅,适度多样化。此次酒店资产业务收购,短时间内提升商业收入规模,不会影响住宅、旅游地产、物流地产开发情况。

Q12(招商证券):账面原值?每年折旧金额?净利润8个多亿是否对应纯利润?一般酒店折多少年?累积折旧一年是否上亿?

A12:手上还没有。净利润是卖方提供的数据,是归属于业主利润。一般酒店折旧40年。累积折旧一年肯定有好几亿。

 

 

来源:界面新闻

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